SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: COME FARE?
Cosa significa subentrare in un contratto di locazione? Ecco in che modo si può effettuare il subentro, sia nella posizione di locatore che in quella di inquilino dell’immobile.
Quando si parla di “subentro” ci si riferisce ad una sostituzione e, nel contesto della locazione, subentrare nel contratto implica succedere o sostituire nella rispettiva posizione chi ha concesso in locazione un immobile o chi è titolare del diritto personale di godimento.
Ciò può avvenire per volontà delle parti, per far fronte a varie circostanze o necessità, oppure per disposizione di legge nel caso in cui si verifichino situazioni che esulano dalla volontà del proprietario e dell’inquilino, come ad esempio un malaugurato decesso di uno dei due contraenti del contratto.
Vediamo quali sono le situazioni possibili.
Subentro nella posizione del locatore.
In caso di vendita dell’immobile→ poniamo il caso in cui il proprietario della casa locata decida di venderla e che il terzo acquirente sia a conoscenza del fatto che nell’immobile ci sia un inquilino con contratto ancora in essere.
In questa situazione, secondo quanto stabilito all’articolo 1602 del Codice Civile, chi compra la casa “subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
In caso di morte del locatore→ la Corte di Cassazione (sentenza n°1811/89) dice che se il locatore muore il rapporto di locazione subisce una modificazione soggettiva col subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone.
Subentro nella posizione del conduttore.
È possibile inoltre prendere il posto del conduttore nel contratto di locazione in varie situazioni, ad esempio in caso di separazione o divorzio all’inquilino succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice.
Un altro caso possibile è il subentro per morte del conduttore, al quale succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti abitualmente conviventi con lui.
Una circostanza frequente è il subentro nel contratto di locazione al posto di un inquilino precedente che ha dato disdetta e deve andare via in maniera anticipata. Il conduttore che deve lasciare prima del termine del contratto l’appartamento in breve tempo potrà dichiarare la cessazione del proprio contratto e nominare un sostituto.
I costi.
La prassi del subentro in un contratto di locazione non è difficile e non richiede oneri eccessivi né tempi prolungati. Però, prima di lanciarsi nell’opzione offerta dal subentro in un contratto precedentemente stipulato, è bene controllare che il contratto in cui si vuole subentrare ne preveda la possibilità.
Infatti potrebbero esserci delle clausole specifiche che negano questa soluzione.
Nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore quanto da quello del conduttore è dovuta l’imposta di registro, che può essere:
- in misura fissa pari a 67 euro, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
- nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari a 67 euro).
Per pagare l’imposta di registro si deve compilare il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502 e, come per la registrazione del contratto di locazione, anche la cessione deve essere registrata entro 30 giorni.
In alternativa si può pagare utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente.
Infine, è necessario compilare in carta libera un modulo di subentro in contratto d’affitto: in pratica si tratta di una scrittura privata tra il locatore e il locatario, di cui è bene creare due copie originali per ognuno, che dovranno essere sottoscritte, datate e affrancate con una marca da bollo di 2,00 €.
Tutti questi documenti e relative fotocopie dovranno essere conservati in modo da evitare qualsiasi tipo di problema in futuro.
Quando invece la cessione del contratto avviene ex lege, la modifica di una delle parti del contratto di locazione è riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in alcune delle situazioni che abbiamo citato prima, come in caso di morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.
In queste circostanze non deve essere corrisposta alcuna imposta e non è richiesto alcun adempimento; tuttavia, è opportuno comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
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A presto con un nuovo post.
